[案情摘要]二原告各起诉要求被告赔偿近5000元、返还多收税费约1500元，如由法院判决，被告是否存在违约尚待法院认定，如构成违约，则承担违约赔偿责任达万元。但刘丽冬律师接受被告委托后，代理调解成功，最终被告仅以分别支付4元和46元违约金的代价终结了本案纠纷。委托人非常满意。原告方及法院也对本代理律师的工作方法予以肯定。

[案件基本情况］：

原告：余某、黎某

被告：广州市某房地产开发有限公司

案由：商品房预售合同纠纷

二原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，分别约定向被告预购商品房一套，总金额为分别约20万元，并约定如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后365日内取得房产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.03%向原告支付违约金。

合同签订后经广州市房地产交易所预售登记。二原告支付了全部房款及税费约5000元给被告。后二原告办理了收楼手续。但二原告一直未取得房产证形成纠纷，比约定办证时间延迟了近二年。

二原告为此诉至法院，请求人民法院判令：1、被告立即为其办理《房地产权证》；2、请求法院变更违约金的计算方式，判令被告按照银行逾期贷款利率支付迟延办证违约金约5000元；3、被告返还多收办证费用约1500元；4、诉讼费用由被告承担。

［代理要点］
       本所刘丽冬律师接受被告方即房产公司的委托，参加了本案诉讼。并根据本案的具体情况做了以下二方面工作。

一、认真为被告收集事实证据，在有限的举证期限内从房管局、公司经办人等相关单位调取了对被告有利的证据，并提出了如下答辩意见：

1、原告起诉被告“不能在房屋交付使用后365天内取得房产权属证书”，非被告的原因造成。

根据房产管理部门的办证程序，办理业主房产证的前提有二：一是房地产已办理房地产权属证明（确权）；二是购房业主出具购房发票及其他必要文件。本案中，被告已按时提交房地产面积测量申请，并着手办理初始登记。但一方面由于政府行为等不可抗力原因导致办证时间一再延迟，另一方面，业主未按时交缴房款、无法出具购房发票、不按时提供合同原件等客观原因也造成办证时间的延误，并非被告原因造成，被告对此不应承担违约责任。

2、原告请求变更违约金的计算没有依据。

原、被告双方签订的合同明确约定被告违约迟办房产证的，原告不退房，被告按已付房价款的0.03%支付违约金。显然，原、被告双方对办证的违约责任已有明确约定，该约定为双方真实意思表示，且不违反法律规定地，是合法有效条款，在双方未对合同条款的变更达成一致前，双方应遵照执行。原告请求变更违约责任的承担方式没有任何依据。

3、原告请求退还办证费无事实根据和法律依据。

（1）原告预交办证费用的数额是根据当时法律法规规定来确定的。现原告未就其请求退回的数额作任何举证，因此称“多收”无任何事实依据。

（2）本案起诉前，被告已根据市政府有关文件已通知全体业主，原告可向被告办理房屋交易管理费900多元退费手续。本案原告未前来办理，仍向人民法院起诉要求该项退费纯属讼累。

二、取得法院的配合，全力对原告进行劝解，取得调解成果。

被告代理人刘丽冬律师认为本案虽涉及法律问题简单清楚，诉讼标的小，但在双方均提交了对自己有利的证据的前提下，法院对违约事实以及违约责任如何承担最终如何认定仍不明朗，调解结案对被告方比较有利。

因此，在取得被告明确授权后，在整个诉讼过程，刘丽冬律师首先据理力争，向法院提交了理据充分的法律意见，在诉讼中争取到主动地位；这样做一方面给予原告方较大的诉讼风险压力，另一方面争取到法院积极开展调解工作。同时刘律师主动联系原告方反复劝说、协商，从购房目的、办证承诺、双方的权责等各种可能的角度进行详尽分析，及时捕捉原告方的心理变化，终于取得原告方的信任，同意调解结案。

原、被告双方在法院主持下达成调解协议：一、被告出具争议房屋的《房产产权证》之日起7日内，为原告领证；二、被告在签收调解书之日起3日内，分别支付1000元给二原告（其中二案应退房屋交易管理费分别为954元和996元，故补偿费分别为46元和4元）；三、本案诉讼费用各300多元全部由原告自行负担。

[办案心得]

本律师在本案中，为委托人收集了充足的事实和法律依据，并能巧用调解与沟通技能，最终促成双方调解，以委托人满意的代价，在案件第一审就平息了本案的纠纷，是运用调解结案的成功范例。

案件来源：

                               广东冯大律师事务所

经办人：刘丽冬律师

2004年10月30日