[案例摘要]

一审判决中乙公司全输，乙公司需向甲先生退还预交租金10万元、支付租金利息并赔偿装修费9000元，合计约12万元。二审诉讼中，乙公司代理律师充分运用法律赋予诉讼当事人的抗辩权，向二审法院力陈抗辩权运用的法律依据，要求甲先生应先支付租赁期间的租金、拆除装修恢复原状后，再予退还预交租金。二审法院最终采纳了律师意见，支持乙公司的抗辩意见，判决解除双方的租赁合同，甲先生应支付乙公司15个月租金，乙公司再退还预收的租金。由于15个月租金合共105000元，双方应付金额抵销后，甲公司实际还要向乙公司支付5000元租金。乙公司大获全胜。

一、案件背景：

甲先生为做生意，向乙公司承租广州市某楼盘首层102号商铺，双方于2002年4月签订《房屋租赁合约》，其中约定租赁期自2002年5月至2004年5月，每月租金7000元。甲先生须于签订合同后预交10万元租金，并约定“如承租方提前退租，出租方有权没收2个月租金”“退租时不得拆除装修”等。

合同签订后，甲先生向乙公司交纳了10万元预交租金，乙公司向其开具预交租金的收据，并将102号商铺交付给甲先生。甲先生即开始拆隔墙进行装修。

但2002年9月，商铺只装修了部分，甲先生就向法院起诉，要求解除《房屋租赁合约》、乙公司退还预交租金10万元，并赔偿装修费元，理由是乙公司未提供商铺产权资料，致使其未能办到营业执照，未达到合同目的，要求乙公司承担违约责任。

二、一审诉讼过程：

广州市荔湾区法院受理后进行了审理。本所刘丽冬律师代理乙公司提出了如下答辩：

1、《房屋租赁合约》是经双方协商一致后自愿签订的，合法有效，双方应全面履行。原告甲先生有关解除合同的理由不能成立。

2、原告甲先生要求被告乙公司赔偿装修费没有依据，原告单方提出解除合同，则其因此而发生的费用当然由其自行承担；且并无任何证据证明被告乙公司对合同的解除有何过错，乙公司并无合同义务保证甲先生办到营业执照，且甲先生也未提供证据证明其因何原因不能办到营业执照。

3、经法庭调查及双方举证，原告甲先生确认于2002年4月23日签订合同当日即已收到商铺钥匙，但一直未交还被告乙公司，证明其一直入住使用至今。甲先生入住后如何使用，是其权利及自由，并不影响原告使用至今的事实。现原告甲先生单方要求解除合同，被告乙公司接受现在起解除合同，但甲先生应按《房屋租赁合约》的约定承担解除合同的法律后果，即：（1）缴清租赁期间的租金（自2002年5月1日起暂计至判决时即2003年8月1日为15个月，租金共计105000元）；（2）承担恢复商铺原状的费用。

故要求人民法院驳回原告甲先生的全部诉讼请求。

一审法院经过长达一年的审理，最后判决：

1、《房屋租赁合约》于2002年8月解除；

2、乙公司返还房租10万元给甲先生；

3、乙公司赔偿装修费9000元给甲先生；

4、支付10万元房租的利息给甲先生（自预交租金之日起计）。

三、二审诉讼策略：

这一判决大出我方的意料之外。判决对乙公司不利之处主要有二点：

1、认定乙公司违约，故判决乙公司承担赔偿装修费的责任；

2、一审法院认为，由于乙公司未提出反诉，故乙公司关于清交租金和恢复原状的要求不予审理。由此造成乙公司提出的抗辩意见未能达到抵销原告诉讼请求的目的。

为此，代理律师经过充分准备，在二审时提出了以下代理意见：

一、当事人双方签订的《房屋租赁合约》合法有效，且双方对此事实并无异议，甲先生亦未就此提出上诉，故二审法院应予以确认。

二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项有关合同的法定解除的规定，认定乙公司“致使原告无法实现合同目的”，并判决解除合同是错误的。

（一）本案为租赁合同纠纷，合同目的就是出租方提供房屋、收取租金，承租方交纳租金获准使用房屋。乙公司作为租赁合同的出租方，已为承租方提供了合同约定的房屋，承租方亦已入住使用，且从未对房屋本身提出任何异议，故租赁合同的目的已经实现，不存在合同目的无法实现的情形，本案不应适用合同法第九十四条的规定。

（二）双方对办理营业执照的义务一无约定，二无事实证据证明存在“不能办理营业执照”的事实，也无乙公司违约的事实。故一审法院认定乙公司“致使原告无法实现合同目的”并据此认为乙公司违约，没有任何依据。

三、既然双方签订的《房屋租赁合约》合法有效，则在合约存续期间双方就应严格履行，并应根据合约内容确定解除合同的后果与责任承担方式，即甲先生应按《房屋租赁合约》的约定缴清租赁期间的租金105000元并承担恢复商铺原状的费用。

四、甲先生依有效的合同条款，向乙公司交付10万元的预交租金，乙公司对预交租金的占有是有合法依据的，无法定理由不应返还；并且合同对该预交租金并无约定利息，故一审判决乙公司返还预交租金并支付利息是没有任何根据的。

五、乙公司在一审时提出抗辩、主张抵销预收租金，依法有据。

乙公司在一审过程中，已就甲先生退还租金、解除合同等诉讼请求，明确提出了“清交租金及没收二个月租金”、“恢复原状后交还场地”等抗辩理由，以求抵销甲先生对乙公司的诉讼请求。但一审法院未予支持。

我国合同法第九十一条、九十九规定了抵销为合同之债消灭的方式，并规定了抵销的要件、抵销的行使方式，但并无规定必须以诉讼的方式行使，也没有要求必须以独立的诉讼形式行使。所以，从实体上看，乙公司在诉讼中以抗辩的形式行使抵销权，是乙公司对自身民事权利的自然延伸。同时，抵销权在诉讼之外都可以行使，自然没有理由在诉讼中反而不可以行使。本案一审判决以乙公司“未反诉”为由不采纳乙公司的抗辩意见，限制了乙公司的诉讼权利。从程序法上看，民诉法第八条规定，人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利；第五十二条规定，被告可以承认或者反驳诉讼请求。故乙公司在一审时反驳对方的诉讼请求当然应该包括提出旨在抵充对方诉讼请求的抵销抗辩，人民法院应当依法支持。

因此，一审法院作出“被告要求原告清交租金及没收二个月租金不作为反诉请求，本案不作处理”的决定，是错误的，二审法院应予纠正。

审理过程中，乙公司的代理人刘丽冬律师以上述理由据理力争，二审法院采纳了乙公司代理律师的意见，最终判决：

甲先生向乙公司支付的10万元是预付租金，因此该款应当是在扣除甲先生所欠付的租金后才能返还给甲先生，原审法院以乙公司未提出反诉为由而对此问题不作处理不当，本院予以纠正。甲先生欠租时间为15个月，欠租金额为105000元，该欠款与其预付的租金10万元相抵，甲先生尚欠乙公司5000元，甲先生应于判决生效之日起十五日内支付给乙公司。二审受理费由甲先生负担。

案例提供：刘丽冬律师